为进一步改善农村人居环境，促进城乡经济社会一体化协调发展，根据《山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发〔2009〕17号）精神，现结合实际，就推进我市农村住房建设（包括城中村、城郊村）和危房改造提出以下意见：

　　以科学发展观为指导，坚持政府引导、统筹规划、政策扶持、因地制宜、分类推进的原则，尊重群众意愿，稳步实施农村住房建设和危房改造，搞好农村基础设施和公共服务设施建设，加大城中（郊）村改造力度，进一步改善农村居民住房条件和生活环境，促进农村社会和谐稳定。

　　从2009年起用3年时间，基本完成全市农村危房和城中（郊）村改造任务，实现村庄“硬化、净化、亮化、绿化、美化”；每年新建农房5万户，力争达到7万户；每年完成农村基础设施和公共服务设施建设投资10亿元以上。

　　（一）尊重民意，量力而行。牢固树立“以人为本”的理念，充分依靠群众，尊重群众意愿，根据群众承受能力，合理确定政策，确保取得实效。

　　（二）政府引导，政策配套。充分发挥各级政府的引导作用，强化政策配套，加大保障力度，确保农民建得起、住得起新房，生活有保障。

　　（三）因地制宜，分类推进。结合实际制定具体实施方案，分类推进农村住房建设和危房改造工作，不强迫命令，不搞“一刀切”。

　　（四）规划统筹，集约用地。在统一规划的基础上，科学有序地推动农民居住由分散向集中、平房向楼房、村庄向社区转变，推进土地集约利用。

　　（一）调查摸底。以县市区为单位，按照“全面调查、摸清底数、系统思考、扎实推进”的要求，摸清农村住房现状、危房数量、农民建设改造意愿等情况。逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案，为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。

　　（二）编制规划。以县市区为单位，根据城市总体规划，结合新一轮土地利用总体规划修编，编制县域村镇体系规划、城中（郊）村及小城镇驻地村改造详细规划、农村住房建设与危房改造规划、农房集中连片建设改造项目详细规划。6月底前完成规划编制工作。

　　（三）制定计划。各县市区要结合调查摸底情况，抓紧制定建设改造3年计划与年度计划。计划编制要以村庄整体建设改造为重点，制定详细的实施方案。芝罘区、莱山区和高新区要单独制定城中（郊）村改造计划。

　　（1）开发模式。对城市规划区内城中（郊）村，可根据城市发展需要，采取政府主导、企业主导、村集体主导等方式，进一步优化城市用地布局，改善居住条件，理顺管理体制和社区组织形式，形成整体协调的城市发展格局。芝罘区、莱山区和高新区范围内的城中（郊）村改造，原则上应采取政府主导模式进行。

　　（2）小城镇集聚模式。利用小城镇就业机会多、基础设施配套全、公共服务设施好的优势，吸引周边村庄整体迁建或申购住房。鼓励小城镇成立村镇开发企业，市场运作建设新居，逐步取消小城镇自建民宅。

　　（3）强村改造模式。城镇规划区外的中心村和经济强村可统一组织建设集中居住区，配套建设基础设施和公共服务设施，吸引周边农户来村定居。

　　（4）迁村并点模式。对城镇工业园区、大企业周边村庄实施统一迁建改造，腾空建设用地，放置工业项目或复垦后实现农业规模耕种。

　　（5）逐步迁建模式。对非规划保留的弱小村、偏远村，制定优惠政策，采取规划建设控制，利用建设用地置换，引导农民易地新建或购置住宅。

　　（1）重建。对房屋年久失修，结构损坏严重，经鉴定难以修复的危房，由政府或村集体投资，拆除旧房，原地重建或易地重建，重建房屋产权归集体所有。

　　（2）修缮。对房屋尚新，结构有一定损坏，经鉴定可以修复，且修复成本低于新建成本，采取修缮的办法对房屋进行加固修缮，确保居住安全。

　　（3）置换。使用经鉴定安全的闲置房、空心房安置危房群众。对原房屋鉴定为危房，村集体有闲置房可与其置换的，危房宅基地收归集体所有。其他村民有闲置房愿意与其置换的，尊重双方意愿折价置换，差价由政府、集体出资的，危房宅基地收归集体所有。

　　（4）安置。对符合条件的鳏寡孤独人员可通过新建和扩建敬老院、光荣院、社会福利院安置，对特困残疾人家庭可使用助残资金给予支持。对购房、建房有困难的贫困农户，可由政府或村集体予以一定扶助。

　　（五）规范运作。农村住房建设与危房改造要按照国家法律法规要求，依法按程序进行，并纳入相关部门监管。改造前要召开村民大会取得村民的普遍支持，方案设计时要建立完善群众意见征集制度，尽可能满足大多数群众的合理要求；改造过程中，要建立完善公示制度，尊重和保障群众的知情权和参与权；改造完工后，要搞好房屋确权，及时向产权人颁发土地使用权证和房屋所有权证。集体房屋所有权证应注明集体土地。要建立工程招标、材料采购招标等制度，降低建设成本，对应纳入图纸审查、安全监督、质量监督、工程监理等建设管理范围的工程要实施全面监管，按程序办理，确保工程质量。

　　1.各级政府设立专项资金，对农村住房建设和危房改造给予支持。市财政从2009年起，连续3年设立专项资金，采取以奖代补的方式，重点向财政困难县市区倾斜。

　　2.土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费，统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。

　　4.对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益，除国家规定用途外，其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。

　　5.城市维护建设税新增部分主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。

　　6.积极采用市场化运作模式，引导有实力的开发企业、建筑企业参与旧村改造、村庄基础设施建设等项目。

　　7.引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳，免费提供规划、设计、监理等技术服务，支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。

　　1.依据城乡建设规划统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和二、三产业发展用地，对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整。

　　2.农村住房建设和危房改造涉及新增的建设用地，在年度土地利用计划安排上，拿出适当比例用地指标予以保障，依法办理建设用地手续。

　　3.积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，逐步扩大挂钩范围和规模。对节约出的建设用地指标，除统筹安排好农村住房建设和危房改造及公益事业建设外，可置换为城镇建设用地，获取的土地级差收益可用于农村住房建设和危房改造。

　　4.在城市和建制镇规划区内，由村民集资、政府或村集体统一组织建设安置住房的，土地可实行划拨供应，其住宅参照经济适用住房办法管理。适时开展宅基地换房试点。

　　5.对农户拆除旧住房、交还宅基地的可给予一定经济补偿，对超占宅基地的农户实行有偿使用，具体标准由各县市区政府（管委）制定。

　　（三）减费政策。城市规划区内城中（郊）村和镇驻地村进行统一建设改造，用于安置拆迁农民的住房部分，按规定减免有关行政事业性收费。城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房不收任何费用。

　　（四）融资政策。县市区政府（管委）可以国有独资或股份制开发建设公司为投融资主体，向金融机构申请贷款，进行拆迁安置、土地整理和项目建设。可设立农村住房建设和危房改造基金，用以分担银行信贷风险，调动银行机构加大信贷投放的积极性。各区政府（管委）应加快建立区级融资主体，筹集资金，启动市区城中（郊）村改造。

　　2.制定促进失地农民就业政策，加大扶持与培训力度，健全就业安置服务网络，促进失地农民尽快向二、三产业转移。

　　3.完善村改居政策体系，对符合条件的村庄加快村改居进程。村改居后，做好村集体资产的清产核资和登记评估工作，按照现代企业制度要求，将村集体经济组织改造成为具有独立法人地位的股份制或股份合作制经济组织。

　　4.加强城中（郊）村改造集体收益监管，确保集体收益优先用于失地农民的社会保障和生活补助。

　　（一）加强组织领导。各级各有关部门要高度重视农村住房建设与危房改造工作，将其纳入重要议事日程，切实加强组织领导，细化分解任务目标，层层签订责任状，确保按期完成。市农村住房建设与危房改造工作领导小组负责组织实施工作，各县市区也要成立相应机构，推动工作顺利开展。

　　（二）明确工作责任。农村住房建设和危房改造工作由各县市区政府（管委）负总责，各有关部门根据各自职能，各负其责，加强沟通，协调一致，形成合力，共同推进工作开展。建设部门作为牵头部门，要抓好计划制定、综合协调、调度督导、安全质量监督等工作；规划部门负责督导规划编制工作；发改部门负责住房建设与危房改造立项，安排年度投资计划；财政部门负责安排专项资金；国土资源部门负责解决农房建设与危房改造用地问题；民政部门负责指导推进村改居工作；城管部门负责城中村改造项目范围内环境整治及市政设施配套等工作；劳动保障部门负责被征地农民就业培训和社会保障工作；农业部门负责村庄改造集体收益监管工作；人民银行及金融部门负责提供信贷支持。

　　（三）严格督查监管。市、县两级农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室要会同有关部门抓好督查，实行月调度、季通报、年底检查考核。要建立严格的监督、考核、验收工作机制，在资金使用、住房建设、危房改造、核准审批等环节加强监督管理，确保工作有序开展。